Le Décret Tertiaire, officiellement appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, constitue l’une des obligations réglementaires les plus structurantes pour le parc immobilier tertiaire français. Il impose des objectifs ambitieux de réduction de la consommation d’énergie finale, avec des échéances échelonnées jusqu’en 2050. Toute entreprise occupant ou possédant des locaux tertiaires de plus de 1 000 m2 est potentiellement concernée.
Origines et cadre juridique
De la loi ELAN au décret d’application
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire trouve son fondement dans la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018, et plus précisément dans son article 175 qui modifie l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit Décret Tertiaire, précise les modalités d’application de cette obligation. Il a été complété par un arrêté du 10 avril 2020 (dit arrêté “Méthode”) et par un arrêté du 29 septembre 2021 (dit arrêté “Valeurs absolues”) qui fixent les modalités techniques de calcul et les seuils de consommation de référence.
Objectif général
L’objectif est de réduire la consommation d’énergie finale du parc tertiaire français selon un calendrier progressif et ambitieux.
Qui est concerné ?
Le critère de surface
Le Décret Tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface d’activité est supérieure ou égale à 1 000 m2.
La notion de surface cumulée
Le seuil de 1 000 m2 s’apprécie de manière cumulative au sein d’un même bâtiment ou d’un même site. Ainsi, un ensemble de locaux tertiaires occupés par plusieurs entreprises dans un même bâtiment est soumis à l’obligation dès lors que la surface tertiaire totale du bâtiment atteint 1 000 m2.
Les activités tertiaires visées
Le dispositif concerne un large spectre d’activités tertiaires :
- Bureaux et administration
- Commerces
- Enseignement
- Santé
- Hôtellerie et restauration
- Logistique (surfaces de bureaux et locaux annexes)
- Culture et sport
- Justice et sécurité
- Transport (gares, aérogares)
Les assujettis
Deux catégories d’acteurs sont assujetties :
- Les propriétaires des bâtiments ou parties de bâtiments tertiaires.
- Les preneurs à bail (locataires) exploitant une activité tertiaire.
La responsabilité est partagée : propriétaires et locataires doivent collaborer pour atteindre les objectifs. Le bailleur agit sur l’enveloppe du bâtiment et les équipements communs, le locataire sur ses usages et équipements propres.
Les objectifs de réduction
Le Décret Tertiaire propose deux approches pour définir les objectifs de réduction, l’assujetti pouvant retenir la plus favorable.
L’objectif en valeur relative
Il s’agit de réduire la consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence choisie par l’assujetti (qui ne peut être antérieure à 2010). Les paliers de réduction sont :
- -40 % par rapport à l’année de référence d’ici 2030
- -50 % par rapport à l’année de référence d’ici 2040
- -60 % par rapport à l’année de référence d’ici 2050
L’objectif en valeur absolue
Il s’agit d’atteindre un seuil de consommation maximale, exprimé en kWh/m2/an, défini par catégorie d’activité et par zone climatique. Ces valeurs absolues sont fixées par arrêté et correspondent à un niveau de performance compatible avec les meilleures techniques disponibles.
L’assujetti atteint son objectif dès lors qu’il satisfait l’un des deux critères (valeur relative ou valeur absolue).
L’année de référence
Le choix de l’année de référence est stratégique. Il est recommandé de choisir une année représentative d’une consommation normale, et si possible une année où la consommation était élevée, afin de faciliter l’atteinte de l’objectif en valeur relative.
La plateforme OPERAT
Qu’est-ce qu’OPERAT ?
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique gérée par l’ADEME sur laquelle les assujettis doivent déclarer leurs consommations d’énergie.
Les obligations déclaratives
Les assujettis doivent, sur la plateforme OPERAT :
- Renseigner les données descriptives de leurs bâtiments (surface, activité, zone climatique).
- Déclarer annuellement les consommations d’énergie finale par type d’énergie (électricité, gaz, chaleur réseau, etc.).
- Indiquer l’année de référence retenue pour le calcul de l’objectif en valeur relative.
- Documenter les actions entreprises pour réduire les consommations.
Le calendrier des déclarations
Les premières déclarations sur OPERAT ont été ouvertes en 2022. Les données de consommation doivent être renseignées annuellement, au plus tard le 30 septembre de l’année N+1 pour les consommations de l’année N.
La notation Éco Énergie Tertiaire
À partir des données déclarées, OPERAT génère une attestation annuelle assortie d’une notation (feuilles vertes). Cette notation reflète le niveau d’avancement par rapport aux objectifs.
Comment se mettre en conformité ?
Étape 1 : identifier les bâtiments assujettis
La première étape consiste à recenser l’ensemble des locaux tertiaires de plus de 1 000 m2 occupés ou détenus par l’entreprise. Cette cartographie doit prendre en compte les surfaces cumulées au sein de chaque bâtiment.
Étape 2 : collecter les données de consommation
Pour chaque bâtiment assujetti, il faut reconstituer l’historique des consommations d’énergie depuis 2010 (si possible), afin de choisir l’année de référence la plus pertinente. Les données peuvent être obtenues auprès des fournisseurs d’énergie, des gestionnaires de réseaux ou des gestionnaires d’immeubles.
Étape 3 : déclarer sur OPERAT
Créer un compte sur la plateforme OPERAT, renseigner les données descriptives des bâtiments et déclarer les consommations d’énergie.
Étape 4 : élaborer un plan d’actions
Pour atteindre les objectifs de réduction, quatre leviers principaux peuvent être actionnés :
Levier 1 : les actions sur le bâti
- Isolation thermique (murs, toiture, plancher, menuiseries).
- Protection solaire.
- Étanchéité à l’air.
Levier 2 : les actions sur les équipements
- Remplacement des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) par des équipements performants.
- Mise en place de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB/GTC).
- Renouvellement de l’éclairage (passage aux LED, détection de présence).
- Optimisation des équipements spécifiques à l’activité.
Levier 3 : les actions sur les usages
- Sensibilisation des occupants aux éco-gestes.
- Adaptation des consignes de température.
- Optimisation des plages de fonctionnement des équipements.
- Mise en place de bonnes pratiques de gestion énergétique.
Levier 4 : l’optimisation des contrats d’énergie
Si la réduction de la consommation en volume est l’objectif réglementaire, l’optimisation des contrats d’approvisionnement constitue un levier complémentaire pour maîtriser les coûts associés à la transition énergétique.
Étape 5 : suivre et piloter
La mise en place d’un suivi régulier des consommations permet de mesurer l’efficacité des actions entreprises et d’ajuster le plan d’actions si nécessaire.
Les modulations et les cas d’exclusion
Le décret prévoit des possibilités de modulation des objectifs dans certaines situations :
- Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : lorsque les travaux nécessaires se heurtent à des contraintes insurmontables (bâtiments classés, par exemple).
- Coûts manifestement disproportionnés : lorsque le temps de retour sur investissement des actions dépasse un seuil défini.
- Changement d’activité ou de volume d’activité dans les locaux.
Ces modulations doivent être dûment justifiées et documentées sur la plateforme OPERAT.
Les sanctions
Le dispositif prévoit des sanctions en cas de non-respect des obligations :
- Le name and shame : publication sur un site internet de l’État de la liste des bâtiments ne respectant pas leurs obligations.
- Mise en demeure par le préfet avec un délai de mise en conformité.
- Amende administrative pouvant aller jusqu’à 7 500 euros par bâtiment pour les personnes morales en cas de non-déclaration.
Il convient de noter que les modalités de sanction liées au non-respect des objectifs de réduction eux-mêmes (et non des obligations déclaratives) sont encore en cours de précision par les autorités.
L’articulation avec les contrats d’énergie
Le Décret Tertiaire met en lumière l’importance d’une gestion énergétique globale, dans laquelle la maîtrise des contrats d’approvisionnement joue un rôle complémentaire :
- Un suivi précis des consommations, nécessaire pour les déclarations OPERAT, permet également d’optimiser les conditions contractuelles.
- La connaissance fine du profil de consommation de chaque bâtiment facilite la négociation avec les fournisseurs.
- Les investissements dans la performance énergétique (isolation, équipements performants) modifient le profil de consommation et peuvent justifier une renégociation des contrats.
Sources
- ADEME - Dispositif Éco Énergie Tertiaire : https://www.ademe.fr/dossier/eco-energie-tertiaire/
- Légifrance - Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000038812251
- Plateforme OPERAT : https://operat.ademe.fr/
- Ministère de la Transition Écologique : https://www.ecologie.gouv.fr/eco-energie-tertiaire
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